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廈門:首個出臺“限售令”城市價跌量增待“解禁”

來源:每日經濟新聞 作者:不詳 時間:2019-04-13 15:49:30

  每經記者 唐潔 每經編輯 魏文藝

  在全國范圍內,廈門是率先推出“限售”政策的城市。

  自2017年3月25日起,廈門開始執行新規:居民新購買住房,需在取得產權證后滿2年方可上市交易。這意味著,到今年3月25日廈門首批限售房源即可解禁入市。

  近日,《每日經濟新聞》記者調查發現,與去年下半年進入冰凍期形成反差,今年開年以來廈門樓市出現回暖跡象,開發商推盤速度明顯加快,新房供應有較大幅度上漲。如3月份,廈門有9個重點項目開盤,多項目開盤去化情況可觀。當月廈門商品住宅供應面積達8.52萬平方米,環比上漲238%;商品住宅成交面積10.96萬平方米,環比上漲213%。

  安居客研究院房產分析師吳寅向分析認為,廈門二手房成交量創兩年來新高,真正有住房需求的客群開始重新占據上風,且所占比例隨著時間的推移越來越大。而這部分客群對于房產的主要訴求是住,而非投資。這就使得,當所謂的“解套”房源到期后,并不見得會流向市場。

  二手房市場表現搶眼

  2017年3月份限售新政頒布以后,廈門二手房成交量近乎腰斬。2017年4月,二手房成交3830套,而這一數據在新政頒布前夕的3月份達到7000套左右。去年下半年,廈門樓市迎來寒冬,樓盤降價、虧本銷售的消息不斷傳出,萬科在廈門的項目甚至一度被推上熱搜榜。

  不過,近來廈門的房地產市場回溫跡象明顯。新景祥廈門市場研究中心數據顯示,廈門二手房市場刷新近兩年來新高,3月份全市二手住宅成交量達到4433套,環比上漲154%,同比上漲388%;成交面積為425879平方米,同比上漲384%。1至3月全市二手住宅累計成交9345套,成交面積90萬平方米。

  二手房成交量大幅增長是否與近期廈門兩年限售政策到期有關呢?

  《每日經濟新聞》記者注意到,從購房簽訂合同到取得不動產證,再到不動產證滿2年后才可上市交易,意味著不少房源從購買到售賣需要“凍結”4年左右時間,實際可供入市的房源并不多。

  吳寅認為,進入4月份之后,成交的房源中,真正有住房需求的客群開始重新占據上風,且所占比例隨著時間的推移會越來越大。而這部分客群對于房產的主要訴求是住,而非投資。這就使得,當所謂的“解套”房源到期后,并不見得會流向市場。

  再者,即便當時被套牢的投資客硬撐到了今日,按照當前的市場行情來看,這部分投資客也不一定會拿出來售賣,因為如今的二手房價比之2017年3~4月時至少跌了20%~30%。同時,現階段市場行情不錯,有著企穩向好的預期,這部分房源更希望能再往回漲一些,以盡量減少損失。

  土地市場方面,3月22日廈門迎來今年首場土拍,吸引了眾多龍頭房企前來競拍。最終由中南和首創、翔發聯合體分別以26211元/平方米及 25209元/平方米的樓面價奪得翔安南部新城的兩宗地塊,雖然價格與周邊“地王”還有一定差距,但相比2018年出讓翔安地塊在價格上已有不小反彈,可以看出開發商對于廈門房地產市場預期重新走高。

  新房去化冷熱不均

  首場土拍過后,新房市場也迎來一波開盤潮。3月份廈門有9個重點項目開盤,開發商推盤速度明顯加快,供應與成交有較大幅度上漲。

  對此業內人士認為,成交大漲原因一方面是由于每年2月份一直是成交低谷,3月份漲幅較大也在情理之中;另一方面,樓市迎來“小陽春”,有明顯的回暖跡象,買房人的觀望心態有所改變。

  不過廈門新房市場成交均價仍在下跌,同時庫存較去年明顯增加。數據顯示,受整體成交結構影響,一季度成交均價環比下跌12%。調控周期下近24個月平均去化僅7.4萬O,同比2018年全市庫存去化周期約87個月增長至103個月,庫存去化壓力加劇;其中新房可售余量175萬平方米,按近12個月平均去化6.27萬平方米計算,可售庫存去化周期需28個月,同比2018年末增加了8個月。

  3月份,廈門8個項目9次開盤,除個別項目基于入市產品的提升有小幅漲價外,大部分項目仍處于讓利促銷狀態。但從去化情況來看,不同項目之間的去化率差別較大。

  如3月9日開盤的翔安金茂悅,開盤價格與上次開盤(2018年10月26日,首推出2#、6#、8#高層,折后均價26850元/平方米)的價格相比再次下調,但因區位優勢較弱,去化當天去化僅13套。

  保利叁仟棟壹海里3月兩次開盤,去化差異明顯。3月8日開盤的去化率達到61%;3月23日再次開盤,優惠力度基本持平,但去化率卻降至10%。

  而特房萊昂公館憑借價格優勢吸引剛需客戶,3月29日推出的92套房源當天即售罄。

  值得注意的是,也有樓盤價格出現小幅上調。位于集美新城片區的國貿天悅,3月份的開盤價格相比上一批次(2018年8月18日,推出8#樓高層,均價35000元/平方米)上漲了3000元/平方米。

  新景祥廈門研究中心總經理張建向《每日經濟新聞》記者表示,價格因素對樓盤去化影響明顯,今年整體的去化情況比去年理想,做了促銷策略的高性價比樓盤會比沒有折扣的樓盤去化更快。他預測,隨著購房者逐步結束觀望,房企信心逐漸恢復,預計二季度起廈門土地市場將在平穩中持續向暖發展。

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